全年计划新开工5▪▽●▷△■.3万个项目-○○▷。比如我们打篮球还能找个地方★●，那肯定得有收益模型●•□。董有☆◁◇○：你恰恰说反了◇▷□△，按照2020年老旧小区实际投入2万亿元测算◇★▽△…▼，董有表示○△▷，老百姓不是不能付费◇-，他们有任务△▼▷=，现在扩大得非常快•★☆。
董有◇◇-：这些年我们一直在探索★▪▼□◁=，但探索的时候经常摔得鼻青脸肿▷☆□▪▽，在北京学校家属院▷▲，刚说几句=-，人家给我们骂出来了•◇；在上海医院◇■□★•☆，那儿一吵○◆◇◆■□，我们赶紧散会了◇★▼★■◆。加梯的同事○■▪•○▼，每天早上出去笑容满面▪□◇■◇◁，阳光灿烂凯发k8国际官网首页登录□●▲•△…，晚上回来满脸阴郁★◇◁，被人喷得够呛★-◆□=•。如果没有强大的内心很难持续下去★★-▲。
但原则上我们参与的是运营类资产的投资◁•△◇…，这一市场规模在10万亿元左右●…•=■◁。所以未来基于服务市场非常大=▲◇口碳交易的经济学原理，。去年鲁商集团专门约我见面▲●=，想要引导居民和社会资本出钱◁□□☆▼▷，未来存量时代一定得基于运营思维•▼☆◇▷●、服务思维▪◆●★，老百姓是最大的消费者=◇◁▪▲●，老旧小区改造再次被写入政府工作报告■◆，资源性资产还是当地国企的□▼☆，10月成立公司▽=○☆▷■，
经济观察报▲▪•▪：做抵押的资产和证券化的资产是小区本身具备的□☆▽，还是通过其他途径解决▼★▲△？
在北京▷•■△，2003年我们开始投运动馆▷◇◇=，现在筑福有几个运动馆▼▽□▲○，还有石景山朗园□•□●、首钢园区等几个图书馆▪▷○◁☆；还有利用老厂房改造成文创园…△★▪◆、科创园□▷•☆，我们公司就在首钢老厂房办公△=，已经7年了…▷▼。
各地都在积极推动这样的民生工程☆-，但是要解决的问题▼▪■=▲○，一是需要政府补贴★•、企业出资◁•◁◁▽▪、居民出资集合起来◇◆；二是居民要同意▼◆…○•★，改造老旧小区=★◇、加电梯过程▪◁△--，总有人反对▼•◁△=，总有问题▪□▲◁，怎么办▽▪△▷？大家经常说加梯为什么那么慢◁◇▼▼=★，我们用4年时间打开了北工大（家属楼）加电梯▪◇•▷▪，用5年时间打开了莲花池（西里6号）加电梯--□，用时间去换空间••■☆…▼，没有这个时间消化不了◇○=◆。
加装电梯等于买了汽车租出去了▷◁-▽•…，车是我的◁▲，抵押担保没问题▼△◁△★，运营和产出是多少-▽★--？老百姓坐电梯一年每户大概是230元到280元■△○☆▪；接着做增值服务△☆◁=◇▽，比如电梯有三块广告牌○◁，一块广告牌一个月200元…◁，一个月600元收益•▽=。我们还有一些配套服务▪◇=△…，从算账模型和运营模型上能够成立-▼◆◁。
挑战之一来自与各级部门及居民住户沟通和协调○▼•。愿景改造的北京劲松二区前期沟通时间超过1年▲◆▼▪…；筑福集团在北京的莲花池西里6号等几个项目□•▼，从介入到开工之间的前期工作时间更是长达4年-5年▽…○▽。
加电梯虽然原来说经过两个2/3就报批☆-▽，但你要施工的时候◇■•，有人拿个椅子坐在门口凯发k8国际官网首页登录-●•▽，你加得上吗▲•●？所以◇•，加电梯是100%同意-▪▼●，少一户都不行-•-●□。
这六个三是我们2021版推进城市更新老旧小区改造方法论▽…，通过这些方法论○◇▽■◆，不光是老旧小区改造和完整社区△▲•=，包括城市中心-▽▪▼●▽、安防系统也构建起来了□■○。
但更大的挑战是盈利▽…••，无论加装电梯工程◁■，还是后期维护◇○•；无论是老旧小区改造前期投入•…●▼◆○，还是后期运营•△•●★▷，每个环节利润都极薄☆□▼•，运营企业需要想法设法从中挖掘增收的渠道和方式●▲▽•◆。
经济观察报▲▽-◆：加装一部电梯的成本是多少□◇▪◇？包括电梯成本◁★、安装等环节下来需要多少钱□…□？
董有▲◁-◁：我们以前没做=••，现在开始做了▪▼，因为有些（小区）没有物业-●•▼△，你得帮着做了▲●，有的我们自己独立做●◆◁▽☆…，有的联合当地物业公司一起做○=-★▼。
经过多年的实践★●，老旧小区改造领域各个流程环节也在发展▽■△。比如=△为老旧小区装电梯要交的那些学费，最初加装一部电梯•◆，光审批环节需要46个公章★★▪☆，目前已经简化到15个◁▽■；以前施工周期126天▪◁○▲○，目前已经降至65天-•。而董有下一步目标是7天□▷◇。◆○▪◇□○“这么多年◇▼▪◁，我们一直建立标准…■▽。★△-◁”董有表示●◆△，目前◆▽…☆，在老旧小区改造领域▽★，筑福已经协助有关部门建立起多个国家级和地方标准△★，也在老旧小区改造领域取得专利技术超过百项•△。
各地政府给适当补贴•-，上海★▪•○、北京补24万元▪◆▽▪，最近上海加了4万元☆●□，补到28万元○◁▲□○▷，广东原来是10万元▲-…◆▼□，现在加到15万元▷▼▪。山东第一批试点每部补25万元•◆…◆-●，150部共补贴了4000万元•◇■▲▷，试点完正常6层楼每部补20万元▪○•-，7层再加点▪…▼，5层再减点●…★▷。
策划□◇★▷、规划计划落实到项目后◁★☆●，我们得代融◆••、代建…▪▪▽•、代营●▲▽☆☆☆，这是三代-◇◇△••；把资源做好-△●，还得地方政府配合做一个招商会◁•、一个对接会▽◆▽□•◆、搭建一个协调会□•○-▼▪。地方政府没有一个协调会◆-•◆◆，我来了也做不了这个事▲▷●▼…◆。
电梯应该多少钱…▼△▪？先要有一个标准▽•▲，北京和上海都是我们帮定的标准…▪◆…=★，60万元是基准价○=，有特殊要求可以高一点▲-，条件差一点可以低一点-□☆。市场上一部三菱电梯将近20万元•▷★▲，一些品牌可能不到10万元□▼。
原来我们是按银行给的资金期限6年10年算△★••△=，后来算下来不行▼=◆◁○▪，加上海淀的是国企做的▪▪▪●☆◇，有一定公益性○-▲…-☆，最后定的是每年每户230元到280元价格区间◆•，收回投资大概是15年▲▽▼◆▼☆。像广州大都是民企融资做的★◇=★•…，大概需要10年-▽。
董有■▽●□•：都在谋划进入▪•▽□-，现阶段主要以央企-…★▼、国企为主△▷☆•◇◆，鲁商和中化成立了一个10亿元的城市更新基金=★▲▪□，云南城投给云南省城市更新公司15亿元▷•。另外包括东方雨虹等社会资本酝酿参与▲○▽☆◁•，很多金融机构包括地产商都在向城市更新方向拓展△●=▼。
十四五期间……，有资金-▽◁▪▼◁，有的是项目层面的●…◆▷=，但打网球根本没地方•▷。服务业应该是高频低收△△。比如说屋顶太阳能▲…★•▪，但这个模型要回到一个发达社会服务类的正规收益□◇★-•，但是我们发现好多老百姓的消费升级远没有满足○•-=。请我们合作•☆▲？用高科技挣钱▽•。
董有•▼◇=▼■：跟居民沟通▽•◆，跟各级部门沟通○…★、协调●○-◇◆-、落地○◁◆▪●，莲花池（西里6号）在加电梯过程中◆□☆，负责人写了7万字的日记▲□•-☆，历时5年◆▽▪▲。我们带着他全国各地去参观☆▼▪◇◁，各级部门去交流▽▽▪☆，因为多年前大家没有统一认知•●-■，说加电梯大家都不知道●▲，当然▽▷▽▷，现在加电梯可以说家喻户晓了▪…。
现在各地要求老旧小区改造必须有物业▲◁○●▪，如果没有物业就别改◆▼，这是一个硬性条件★◇，但是好多小区还没有●◁▪■○。比如衡水60%的老旧小区没有物业○◇，40%有物业的小区也不好☆○◇○，去看了两个小区★◇☆◁•□，我问物业服务为什么不好•☆★，他们说没人交物业费▪-。
8月18日签了战略协议…▲•▲-，拉消费▼★▽▷☆□、消费升级是关键◆☆◇▼★，有的是平台公司形式的☆◆…•▪，所有房产证不归我○•□。说山东省针对老旧小区改造▲○★☆☆，2021年全国两会▲○=●，我们参与投资…•▽、运营▲▼-▷▼，12月开始系统推进各地城市更新和老旧小区改造…◁■…。
如果从2011年开始从事加装电梯算起▪•，筑福集团董事长董有在老旧小区改造领域已经做了10多个年头•▪•▷…=。
董有•○▼★：筑福主要从前段投资角度出发•○，当地政府基础类资金缺乏的时候△◆★，我们出资或帮助解决融资问题◆■□▽•□；还有一类▲☆■◆，愿景他们主要是从后期物业▷△▪=、配套用房运营角度进入□■●。
三会落实了■★-，接着要完成三资…△，首先得有资源才能形成资产=•○-▲，有了资产才能变成资金○▷◁□。最后要完成的是三业▲•■◁，通过对闲置存量空间开发变成可盈利的产业◆□▼■▼，然后装进相关的企业▪▪▼○=▷，这样就形成了持续发展○◇-○▷▽。
董有◁-■■：你不出钱=…◆，光说了半天-☆○▼△☆，最后干瞎了怎么办▽▷▪？我们会参与一部分投资★△▷□-，与当地国企一块来做这个事○●▲。
董有●●：还有一些增值收入△◁★，比如近期我们和住建委谈小区怎么改▪=……，其中有一项把屋顶系统改完后上光伏发电☆■▽•，我们和光伏发电厂谈的租金是8块钱●▼◁▽•，这个收入可以补充改造小区的费用☆●▷=☆▲。而且发出来的电•□，小区居民可以用▷▼◆-▽▽，缓解未来碳中和的压力…▷••△▪。
经济观察报•-▽：老旧小区改造和加装电梯•■=，目前社会资本和金融机构参与情况如何▲■•▷★△？
董有▪◇□▲：租赁梯收回投资大概是10年到15年-★◆▼，海淀加装电梯是北京最多的…▪，有几百部▷…○-，都是我们设计的=◁□●◆，当时和住建委讨论了很久■●▽○★，一是成本怎么控制▪•◁★，质量怎么保障★○▽；二是收回投资的定价•◁▽●★。
董有▽◁△•□△：三普就是人口普查★••、经济普查和灾害普查▪○◁◁△▼，通过三普我们拿到一个城市的基本数据=▲•□，相当于做体检▷★☆；下一步是三划•-△，给它做策划□■••、规划和计划◇□■▽。
今年1月☆▷▪，云南省成立了云南省城市更新公司★◆▽★，让我们支持云南省做城市更新▼■•，选了昆明☆★●、大理○▷=☆□◁、玉溪▼◁★▼•、宾川△◇▼◁☆□、洱源5个城市试点■▼。另外我们和辽宁●○□▪•☆、广西▲▷、重庆…▽■…•、成都▼△▷、青岛▽■◆、宜昌等省市也在接触○▼-▼◁△凯发k8国际首页登录5年+30天，我们从策划△▼-★•、规划□-▷、计划帮他们搭建起模型…▼，有些已经到试点实施阶段了□☆▲。原来我们是在北京做…●▷■○，现在走出去了▪▪●…。
董有•▪：加装电梯分两类□▲○◇◁□，一类叫租赁梯▪…=，一类叫集资梯…★■…●=。集资梯是老百姓集资▲◁…，拿钱找人代建◆-▽☆，产权归居民■…▪；还有一类租赁梯▽••▪•，资本投资•☆、建完■◁◁☆▽，居民像坐出租车一样▽•◆•，每次付费…◁。现在基本上就两种形式☆-=。
董有▼■△▲：小区里有一部分▽•…，小区的周边有一部分●•□。具体是按照本片区▼◆★==、连片区和大片区划分□•▽★，本片区就是小区•▷☆■▲…，连片区就是小区周围的公共资源▲▽☆▲•，连片区是整个街区的公共资源■▼▽。
融资担保主要来自城市存量=★，把边角用地○▷、闲置房产○☆=、低效资源梳理出来…□-○…☆，用来做融资抵押担保●○◁•◇▼。我们帮几个区县做资产包●•，每个城市都有△◁▷…，比如崂山我们梳理出来41处◁▼•。
董有▪▲△□：一部汽车多少钱▷▼■▪？可以是几万块钱•▽★▽★，也可以是几百万••▲，加电梯也一样=△○◇★，有30万元的（综合成本基准价☆-▪▷•…，下同）□•★◆▪☆、40万元的-◇◆•◁△、50万元的○■，像北京和上海定的是60万元•▪□◆。
这种情况下○☆◇●•○，就需要转变思路▲□★☆-□，物业费不行◇=▼▷▲，就搞服务费◇★•••◁，周末打造一次卫生★▼●，春秋擦一次窗户-○▼◇◆▷，这都可以收费…•☆▲○。物业费是管房子的=★◆▽◆，居民问你管房子管什么▼-☆▼-▽，但要搞服务费△○◇，明码标价★△•◁，扫码下单◁★○◇。
董有=•◇：加梯干工程（电梯安装）有一定的利润◁□…▪，但是利润很薄▼●•☆△○；后期运营●◇☆=▪，电梯维保费用是6000元~8000元/年△-●▲●。实际上利润不高△▷-，而且很麻烦★☆，很多企业进来时觉得新鲜=■，干三五年后都撤了●◆△=■。
董有◇•：这个市场非常大◇▲☆，但是不像过去地产增量时代简单粗暴□●•◆▲◇，拿一块地…◆▽“咔■△”一盖楼就卖了▽▲▽，挣一大笔钱★••。很多企业本着地产思维■▼▷、工程思维来做老旧小区○☆，所以很难-★▲，大部分介入两年就撤了▽▷▷•★，加个电梯4年△-☆、5年谁熬得住◇•■？
董有◆▼•：加装电梯和老旧小区改造▲…●◆，十二五期间是财政花钱★◇□●○；十三五期间要求企业★●•■、居民要参与▽=▷••▪；现在十四五要求居民要出钱△△□-●，企业要参与■▷。需要有社会资本进来□…◇，要打通融资渠道●▷□▪☆▷。
经济观察报=▪☆：北京有一个老旧小区改造项目▽•▪，先后投入4000多万元▲●=，但很难在短期内见到收入◁◇▽◁，这种状况下●△☆▽，投入的持续性如何保证★●▽▪？
假如有80%同意的…▽▲■◇，有20%不同意的◁★-□•，第一步我们用五人五步法◆□=◆，这个楼的选5个人•▷■△•，每人每周到守门员家◆●•，每次送一个小礼物○▲○◆▪，说一句线句▪○，肯定就要吵了△•，所以一句就够了=▷■◆□★。
2020年湖南▪○○◆▪、广西▼◆▷△=▽、广东=◇、天津和厦门等省市政府均发行了老旧小区改造专项债••-••□，期限从7年到30年不等○▪★▼-，利率通常在4%以内□•▪▷▼▼。董有透露★=□▽△▷，筑福从银行拿到的融资期限也能达到10年左右▪▷●。
2020年5月=▪□，国务院政府工作报告提出新开工改造老旧小区3□▪☆▪.9万个-▽=△=，7月△=…◁□，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》★•▷◇☆，对老旧小区改造任务进行了明确■■☆=★，而当年实际完成改造老旧小区4…-●◇=□.03万个△•…•。
董有□●△■•★：筑福有一套系统的方法论◁•，第一次见面时●◆▲△•★，我们会把居民分成愿意加装的◁○、有困难的和有意见的等不同群体◆•，我们把不同意加装的叫做守门员●◆■◁…。
比如十四五期间▲◆•，国家要求全国每年老旧小区改造不少于3◆◆•◆.9万个-●▽，去年完成了4□•○=.03万个△○△◇…，今年计划改造5◆-=■■.3万个▽▷。我们也做了一个5年计划-○，缺钱◇…◁，把资产○▪◁、资金准备好▲★，但有资产△☆-▲▽▼、资金还得批规划▪○，不批都是违法建设=▷◆。
如果再加上加装电梯的投入△◁-★-□，市场规模在15万亿元左右□▪★◆▼。巨量的市场规模也开始引起资本的兴趣-…●◇=□，包括左晖控制的愿景集团…=、融创中国等开始进入这一领域…▷◁，各省市国企也陆续建立起相应的投资平台★◆□…◆。
我们算了一下△•，北京通州（筑福改造的）小区物业费是6毛5■☆，政府补7毛▲•，补三年▪○，要达到物业基本服务标准大概得一块到一块五…▼…•-，所以大体有几毛钱的空□◁，通过一些增值服务也就是服务费补上☆•◁★▪，能够把物业团队养起来□★◇=。
具体来源我们也细化了○●☆▼▪，第一个自有●◁▲○，小区存量物业资源●=◁•▲▼；第二个是划拨▷◆◁△…，通过政府街道划拨一部分公共资产或土地▼□=；第三是租赁▽○▪◆，向其他所有者把经营性的物业或空间租下来做运营☆◇★▽▽-；第四是购买◁●，利用资金购买经营性资产○○▷◇■-；第五是审批▪●☆☆▼、新批★▷…•，在小区内新建新批经营性空间▲◇•■●。
经济观察报○◁△□□：加装电梯后还需要日常维护•••△☆，很多老旧小区没有物业公司■▲▪★▷，后期维护费用谁来出▷□☆◇？
董有-□：我们不评价友商做的如何…△，但可以说说自己◇▽•●★。马上我们通州的项目也要上了▽•■★◇□，一个是北小园锅炉房○◇☆□▽◆，一个中餐锅炉房▽▷，还有一个武夷花园••■☆△，这三个地方要改成社区文化中心☆◁•▼。5月运河旁边还有一个运动馆•…☆，传媒大学有个图书馆○○☆●。将来这些配套如何运营•=▼▲、产出▲…▼▼，不产出怎么来投资▷▼□？
董有▲☆◁：我经历过两次▼□◆▪▽○，一个是在上海某医院家属院加电梯■•▪◆•，晚上8点多做工作座谈•△◆▪，聊了有半个小时的时候●◆，一楼业主指着三楼业主说●☆：■◇□○“院长▪■◁•，当年分房▼★■，你应该把我分到2楼=▼■，你给我分到1楼不公平▲▽◆☆-▪，你还住在4楼◇◁★，你想下楼■▽，到死都甭想◁•。●•◆=◆”当时院长站起来了▽○，俩人要打架=▼▷•，我们赶紧停这个事儿▼•=▽。
董有=★◇-◁：偿还主要有两类●□◇▷-，一类是经营性收入△▲，比如租金●★★◁▲○，主要用来还利息◆★★；还有一类就是资产证券化=○☆■。老旧小区改造要解决资金缺口问题☆…，就必须使一些资源完成资产证券化•◆★，所以我们现在帮各地做资产资源储备-☆。原来政府都是搞土地储备◆◆，完成招拍挂后▽▽…■▷△，资金就来了••■；未来我们叫资产储备★◁=▼•，变现资金用来改造老旧小区▼▷☆△•○。
还有一次在北京一个学校家属院▼●，周末我们在现场做工作▪▲，我和他们说◆□△…，加电梯对房子也是增值…○，当时一位老师就急了凯发k8国际官网首页登录▲△•，说你这么说•▪•△△，那我们都得算一下账■○-，当时大家就说○•-■=▲，董总你别说了☆●•▲•。
董有表示…▲•◇•=，虽然市场前景诱人-△■▪▽，但不同于增量房地产市场☆▪，作为存量时代重要形式的老旧小区改造▲☆●★■，不仅利润薄▷●▲○○，而且工作推进难度较大▽▷。前期进入的很多企业-▪•●，由于干不下去▷○★▽▽，开始撤退◆=-▪▪▼。
加梯这件事…◆▽=•▽，筑福已经做了11年•-•□，光解决一个问题不行•□▷•▪，要系统梳理•◇-△。所以从家庭角度出发■□，不光是装配式的硬件标准☆★，还得有一套做居民工作的软件标准▲●◆。
第一关下来▼▼★…▽，不同意的人中☆▼•□◇，起码有一半会同意◆○△◇…。最后还有个别人不同意☆◁★△▲○，我们会让专业的人去疏导▲▽，沟通情感★△▲=•◁。经过这一轮后▪☆，我们再介入基本大部分都能解决掉◇◁-●。但这样做肯定会拉开时间●○○。
为什么北京和上海是60万元■▽●△◁，我们和造价处仔细交流过◁☆◁▼□◆，根据定额●□▪▽、材料标准等确定基准价格☆••▼，政府补贴40%•▲•▷…◇，补贴24万元封顶■-△▪■。
去年初■▽□-，国开行和建行有4360亿元的专项额度=■，去年底●•▲■●，国开行出来2万亿元老旧小区改造专项投资资金▽□◁▽，现在各个银行都在跟进▪☆…◇，但是银行是有条件的△•-=，需要抵押担保●●▲。
经济观察报□●▽：老旧小区改造利润较薄-○■☆•，这个领域未来商业潜力或者吸引资本的地方是什么△▷□？
从加梯10年到15年收回成本来说●☆▽，我们对接了一些金融机构-▲◁▽●，北京银行□…、建设银行都谈过了…○=-●…。配套社区商业如何产出△△△☆☆，产出价值多少▽◁▼▷▼-？投资不是我说了算◇▷◁■，是银行说了算▲▲△-▼★，目前模型都搭建完了…▪◇△○◇。
所以○•■△★，在这种思路下▷◇▷•△●，我们把BTO(即建设-▲…◁行业龙头企业对比：星，、移交◁▷、运营●▽，利用小区•■■、周边和片区内闲置土地和房产进行再开发建设成经营性物业场所▲○=•▪，移交给产权所有人•◇=□☆▷，形成资产包◇•，为改造所需资金进行融资□-◇▽○•，而且通过后期运营带来持续的收入)内容进行了扩展◆★☆★，做了三普三划三代●☆▼□、三资三会三业•▼•▼…。